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4季度抄底,明年不后悔!

2019-10-15 10:10:15

4季度是2019年的最后一個季度,目前從種種跡象來看,京城樓市難得的抄底時間窗口已經開啟,具體分析如下:

1, 首先要聲明我們的一個觀點,今年有一種觀點說:“由于二手房的交易量超過了新房,所以要了解一個市場的房價變化,主要是要看二手房市場的變化,二手房已經是主導性的”。對這一觀點,我們認為應該是二手房公司自己忽悠的觀點,在此我們還是重復一下房價的形成傳導機制:土地-新房-二手房,土地價格決定新房價格,新房價格決定二手房價格,二手房的價格形成永遠都是被動形成的,無法主動形成、反過來影響新房和土地價格,在此還請所謂的專家,尊重一下這個基本的客觀事實;


2, 由于730會議明確了不會短期刺激房地產,所以開發商對短期刺激政策不再報有幻想,再加上資金鏈紛紛緊張,還有年底搶收業績的運營壓力,于是所有的開發商都下定決心,要在4季度以價換量,絕不猶豫,從恒大的9月歷史單月最高業績,到黃金周的單周驕人業績,都是開發商“以價換量”的決心表現,其優惠力度也是歷史最高;


3, 具體到京城樓市,從9月份開始就有開發商優惠促銷,慢慢以點帶面,進入到10月份之后,幾乎是所有開發商都加入到優惠促銷的行列,這里面有個特殊現象,就是“限竟房”也在不同程度的優惠促銷,這種現象其實是難以想象的,因為限竟房是限房價、競地價的產品,從當初拿地時就決定了利潤空間極低,而現在這種產品都在優惠促銷,其促銷之后的房價、開發商很難拿到利潤,可以說京城的開發商是在短期巨大的資金壓力下,做出這一臨時決定的,短期內要現金流、不要利潤,當然誰都知道,這種限竟房優惠促銷的情況絕對是不可持續的;


4, 而一旦時間到了明年1季度,情況則會立即反轉:

A, 開發商已經通過4季度的促銷回款,大大緩解了資金壓力,不大可能繼續以價換量;

B,1月底是春節,2月份開始是傳統的節后購房旺季,用不著再優惠促銷;

C,調控政策已經開始放松,從“打”房地產、向“穩”房地產轉向,這一點從10月份的開發商融資放松,地方政府從嚴政策放松、支持剛需的政策紛紛出臺上,已經顯露無疑;

D,人民幣被迫升值,雖然不利于出口,但是有利于以人民幣計價的大宗資產價格,相信會有大量的資金會進入中國的樓市和股市,尋求貨幣升值帶來的利差利潤;

E,美聯儲的實際QE,會帶來全球的實際貨幣寬松,中國也會進一步的降準降息,貨幣持續寬松有利于房地產行業;


5, 而由于4季度的二手房價格下跌,事實上是對新房的優惠促銷被迫,所以一旦明年1季度開發商不再優惠促銷、恢復原價,二手房的價格也會隨之觸底回穩,不再繼續下跌;


總之我們認為4季度的新房打折促銷,是開發商對種種不利形勢的短期應急反應,而隨著中美貿易談判的破冰回暖、人民幣升值預期、房地產調控政策的放松轉向、開發商的資金壓力大大緩解等條件變化,在明年1季度的傳統節后旺季中,新房一定會恢復原價、不再降價促銷,而由于二手房價格完全是跟著新房的趨勢走,預計明年1季度的二手房也會觸底回穩、不再繼續下跌。總之,我們認為4季度是難得的購房抄底時間窗口,一旦錯過,很難重現!

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